NVHP maant tot terughoudendheid bij koop woning zonder financieringsvoorbehoud in verband met VvE’s en problematiek funderingen.

De Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners, NVHP, roept consumenten op extra terughoudend te zijn met de aankoop van een woning zonder het voorbehoud dat een passende hypothecaire geldlening kan worden gesloten. Directe aanleiding hiervoor is een trend naar wijzigingen in het acceptatiebeleid bij banken en andere geldverstrekkers.

Koop woning en financiering

De gebruikelijke situatie bij de aankoop van een woning is dat de consument eerst overeenstemming bereikt met de verkoper van de woning over de prijs en leverdatum van de woning om vervolgens een geldlening (hypotheek) bij de bank aan te gaan om de koopprijs te financieren.

Verstandig en gebruikelijk is om de aankoop van de woning aan te gaan onder de ontbindende voorwaarde dat de koper van de woning op marktconforme condities een geldlening kan aangaan. Lukt dit niet dan kan de koper van de woning de koop binnen een bepaalde periode zonder kosten ongedaan maken.

Koop zonder financieringsvoorbehoud

In de huidige markt, waarin sprake is van meer vraag dan aanbod met betrekking tot bepaalde woningen, komt het steeds vaker voor dat consumenten een woning kopen zonder financieringsvoorbehoud. Lukt het de koper vervolgens niet om een financiering aan te gaan en kan daarom de overeenkomst tot koop niet worden nagekomen, dan is de koper vaak aan verkoper een aanzienlijke boete verschuldigd. Deze bedraagt vaak minimaal 10% van de afgesproken koopsom.

Inkomen voldoende en toch geen financiering

Geldverstrekkers mogen op grond van de wet alleen een financiering verstrekken als er voldoende zekerheid bestaat dat de lening voor de koper ook op langere termijn draagbaar is. Belangrijke informatie om dit te bepalen zijn het inkomen van de consument, de waarde van de woning en de hoogte van de lening.

Verstandige consumenten die overwegen een woning te kopen oriënteren zich eerst binnen welke bandbreedte op grond van deze drie elementen, banken bereid zijn een lening aan te gaan. Vervolgens doen zij er verstandig aan om los van deze “formele normen” te onderzoeken war de daadwerkelijke betaalbaarheid van de maandlasten is. Op deze manier kan men direct zoeken naar woningen waarvan aangenomen kan worden dat hiervoor later ook een passende hypotheek kan worden verkregen.

Appartementen en Vereniging van Eigenaars

Een gebouw kan bestaan uit meerdere aparte wooneenheden. In zo’n situatie koopt de consument het recht (appartementsrecht) om een gedeelte van het gebouw exclusief te mogen gebruiken. Daarnaast koopt hij ook het recht op het gebruik van een aantal gemeenschappelijke ruimten. Zoals bijvoorbeeld de gemeenschappelijke ontvangsthal.

Elk gebouw dat bestaat uit losse woningen dient een Vereniging van Eigenaars (VvE’s) te hebben. De VvE zorgt onder meer voor het regelen van het onderhoud van het gebouw. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om onderhoud en reparatie van de gemeenschappelijke ruimtes maar ook om het dak en de koel- en verwarmingsinstallaties voor zover deze voor alle woningen werkzaam zijn. In Nederland zijn er globaal 145.000 Verenigingen van Eigenaars.

Financiering onderhoud door VvE

Met ingang van 1 januari 2018 dient elke VvE jaarlijks een bedrag te reserveren voor groot onderhoud aan het gebouw. De grootte van deze reservering is tenminste 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw of gebaseerd op een meerjarig onderhoudsplan. Indien meer dan 80% van de bewoners dit wil kan van zo’n reservering worden afgezien. In dat geval dienen de bewoners echter bij noodzakelijk onderhoud op dat moment direct het volledige bedrag van hun aandeel in de reparatiekosten te financieren.

Ik ga toch verhuizen

Maaike Verhoef, secretaris van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners: “ Wij zien in de praktijk regelmatig VvE’s waar deze reservering niet is gemaakt of onvoldoende is. Bijvoorbeeld omdat veel bewoners denken dat ze met een paar jaar toch gaan verhuizen en niet bereid zijn om geld te reserveren voor zaken waarvan zij, voor hun gevoel, nooit meer zullen profiteren. Maar ook is er veel onbegrip. Bijvoorbeeld de bewoner op de begane grond die van oordeel is dat een eventuele reparatie van het dak vooral de zorg is van de bewoners van de bovenste verdieping.”

Geldverstrekkers worden (terecht) strenger

Reparaties aan installaties en daken kunnen aanzienlijke kosten met zich meebrengen. De NVHP vindt het dan ook terecht dat steeds meer geldverstrekkers bij het beoordelen van de aanvraag van een hypothecair krediet onderzoeken of er een VvE aanwezig is met een adequate reservering, waarbij, als dit niet het geval blijkt te zijn, de aanvraag geweigerd wordt, omdat de consument het risico loopt met hoge kosten geconfronteerd te worden die hij vervolgens niet kan dragen.

Maaike Verhoef.: “Het beleid van de geldverstrekkers is correct, want onverwachte kosten van onderhoud kunnen leiden tot te hoge woonlasten. Het lastige is echter dat dit in de oriëntatiefase niet kan worden meegenomen. Dan is immers nog niet bekend welke woning gekocht gaat worden en dus ook niets bekend over de VvE. De consument kan dus denken dat hij op grond van de hoogte van zijn inkomen een bepaalde financiering kan krijgen. Deze veronderstelling kan ertoe leiden dat de consument het aandurft om zonder financieringsvoorbehoud te kopen. Grote problemen ontstaan dan op het moment dat de financiering toch niet rondkomt omdat er onvoldoende reserveringen door de VvE zijn gedaan.

Als NVHP zien wij een groei in het aantal geldverstrekkers dat bij het aanvragen van een hypotheek kritischer kijkt naar de financieel situatie van de VvE. De ervaring leert dat als een aantal geldverstrekkers dit doet, andere geldverstrekkers snel volgen omdat zij anders juist de aanvragen met een extra risico krijgen. Ons advies aan de consument is dan ook om geen woning te kopen zonder financieringsvoorbehoud en altijd goed onderzoek te doen naar de financiële situatie van de VvE en de door deze VvE gemaakte reserveringen.”

Funderingsproblematiek

Maaike Verhoef: “Een zelfde ontwikkeling verwachten wij rondom de funderingsproblematiek. Er zijn berichten dat circa 1 miljoen woningen het risico lopen te verzakken door daling van de woning als gevolg van gaswinning, inklinken van de bodem door te laag waterpeil, rot van palen en fundering, of uitzetting van de grond door inkomend water bij de mijnen in Limburg. Herstel van fundering vergt per woning aanzienlijke investering. Worden deze herstelmaatregelen nagelaten dan leidt dat tot waardevermindering van de woning. Ook hier zien we de eerste signalen van geldverstrekkers die kritisch kijken of zij nog bereid zijn om, zonder nadere inspectie van de fundering, de hypotheek aan te bieden indien er al scheurvorming aanwezig is.” Onlangs kwam dit aspect zijdelings al aan de orde in een uitspraak van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening, KiFiD. https://www.kifid.nl/wp- content/uploads/2019/02/Uitspraak-2019-097-Bindend.pdf

Twee ontwikkelingen die voor ons aanleiding zijn om consumenten op te roepen zeer terughoudend te zijn met het besluit om een woning te kopen zonder financieringsvoorbehoud en zich voor aankoop en zich vóór aankoop grondig te verdiepen in de woning. Aspecten waar de consument op kan letten zijn: Is er een actieve VvE met voldoende gevuld reservefonds. Wat zijn de maandelijkse bijdragen aan de VvE en wat is precies opgenomen in deze bijdrage maar ook wat de is staat van de fundering van het pand.